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고수익 틈새 투자처, 부실채권을 살 때는 현장답사가 필수!
부실채권이 부동산 재테크시장에 새로운 투자처로 떠오르면서 일반인들의 관심이 높죠. 부실채권(NPL: non-preforming loan)이라면 부실화한 채권쯤으로 생각하는 사람들이 많은데, 사실 기초지식을 조금만 알고 나면 고수익 틈새 투자처를 발견하게 되는 셈이죠.
부실채권이란 만기가 도래한 채무를 갚지 못한 채권을 말하죠. 외환위기 이후 은행이나 금융기관이 받아야 할 채권을 제때 회수하지 못한 채권으로서 민법용어로 [ 기한의 이익을 상실한 권리 ]라고 할 수 있어요!
은행 등 금융기관에서 자금을 빌려다 쓴 기업과 개인의 채무상환 능력이 떨어지자 각 은행들이 떠안고 있던 채권은 점차 부실해졌죠. 은행 등 금융기관은 채권 확보를 위해 부동산에 설정한 근저당을 자산관리공사 공매를 통해 모건스탠리, 론스타, 골드만삭스, GE캐피탈 등 외국계 투자회사에 팔았답니다.
외국계 투자회사는 장부가의 30~50%선에 매입한 다음 이 채권을 기업이나 개인투자자에게 할인값에 매각을 했죠.
매각을 하는 과정에서 생긴 상품이 부실채권 할인매각, 유입부동산, 낙찰약정 부동산이랍니다. 외국사는 주로 현지 중개업소보다는 부동산중개 법인이나 매각 대행업체를 통해 팔고 매각수수료를 지불하는데, 통상 잘 알려지지 않은 거래방식이어서 수요자들의 관심이 크지 않았죠.
그러나, 경매과정을 어느 정도 알고 있는 투자자거나 초기에 짭짤한 시세차익을 거뒀던 경험 있는 투자자들의 집중공략 대상이었죠.
부실채권 매물은 초기에는 주로 아파트와 빌라 등 주거시설이 많았죠. 강남권의 인기 아파트에서부터 재건축 아파트까지 한 달에 수십 건의 부실채권 매물이 쏟아졌죠.
할인액도 높아 통상 1순위 저당권(채권 최고액) 금액의 60% 수준에서 매물로 나오기도 했죠. 외국사는 이미 경매를 부친 상태에서 되팔기 때문에 부실채권으로 매입한 아파트는 3~4개월 만에 입주를 마칠 수 있는 물건이 흔했었답니다.
부실채권 매물을 취득하는 경우에도 일반매물을 취득하는 과정과 똑같은 조사가 필요하죠. 외국사의 매물들은 한 지역에만 집중해 있기보다는 여러 지역에 흩어져 있고 종류도 매우 다양하므로 관심 있는 물건이 나왔을 때는 반드시 현장조사를 거쳐 우량물건을 고른다는 자세로 임해야 하죠!!
세입자 조사와 함께 해당 물건의 물리적 하자 여부도 반드시 확인해야 한답니다. 부실채권을 파는 외국사는 부동산에 설정된 근저당만을 매각하는 것이기 때문에 물리적 하자나 권리상 하자 여부를 책임지지 않죠. 따라서 사고자 하는 부동산의 잘못된 문제에 대해서는 투자자 본인이 직접 확인해야 한답니다.
부실채권 매물은 경매과정을 거쳐야 하기 때문에 경매과정의 여러 문제를 집중적으로 조사해야 하죠. 특히, 세입자 관계조사는 매우 중요하답니다.
만약 은행권의 근저당 설정 전에 먼저 전입신고를 마치고 거주하는 세입자가 있거나 각종 권리상 하자(등기부등본으로 확인이 어려운 국세채권, 임금채권 등)가 있는 경우 별도로 추가비용을 들여야 하기 때문에 부실채권 매물을 중개하는 업체나 채권관계를 잘 아는 법률전문가를 앞세워 사전에 조사를 마쳐야 하죠.
수익은 높지만 한번 잘못하면 투자원금마저 건지기 어려운 경우도 있음을 명심해야 하죠. 예를 들어서 경매과정에서 여러번 유찰될 경우 최초 할인해 구입했던 금액보다 낮게 낙찰되면 가만히 앉아서 손해를 봐야 하죠.
요즘같이 경매시장이 과열된 경우는 그럴 확률이 많지 않지만, 가끔 비주거용 부동산이나 공장, 땅같이 환금성이 떨어지는 경매물건인 경우 원금회수가 어려운 물건이 종종 있죠. 되도록 채권이란 무형의 권리를 싸게 산 다음 직접거주나 실수요 용도로 부동산을 산단 자세로 투자하는게 바람직하죠.
가끔 배짱 좋은 투자자들은 현장을 등한시한 채 헐값의 채권만을 고집하는 경우도 많죠. 그러나, 값싼 것에만 연연하기보다는 부동산의 현재가치를 따진 후 투자해야 한답니다.
만약 여러 번 유찰됐을 경우 투자자 본인이 직접 경매에 입찰해 낙찰 받는 자세로 임해야 손해를 미리 막을 수 있죠. 따라서 투자자 본인의 현장확인은 손해를 미연에 방지하는 방법을 강구하는 유일한 대비책이랍니다.
대체로 외국사에서 나온 매물들은 수도권 지역에 유사매물들이 나오죠. 마음에 드는 한 물건만 조사하기보다는 유사한 여러 물건을 동시에 답사해 그 중 괜찮은 물건을 사들이는 전략을 세워야 한답니다.
매물이 귀한 편이지만 현장을 확인하지 않은 채 우선적으로 매입부터 하고 보자는 묻지마식 투자는 너무 위험하죠. 물건이 많지 않을 땐 충분한 매물이 공급되기를 기다린 후 투자해야 좋은 물건을 만날 수 있답니다. 무엇보다 많은 물건들을 둘러봐야 한단 생각을 갖고 부실채권 투자에 임해야 한답니다!
